从七月刘元春关于房地产论述分析房地产当前形势与展望

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社会观察汇采7月23日讯

7月17日，上海财经大学校长刘元春在“中国宏观经济论坛宏观经济月度数据分析会”上表示，房地产已经度过了最危险的时刻。一是因为房地产对中国宏观经济的影响作用已经大幅度减少，二是因为房地产领域不存在“灰犀牛”风险。不过，他也强调，房地产问题依然是中国宏观经济面临的最大问题，房地产的稳定依然是中国宏观经济稳定的基本盘。“我们做好经济的事情，当然要在房地产上面有一系列的新政策，我相信新的政策应该即将到来”。

2025年上半年中国房地产市场呈现止跌回稳的初步迹象，但仍处于深度调整期。国家统计局数据显示，1至6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资下降10.4%。这一降幅虽较2024年有所收窄（2024年全年开发投资降幅约20%），但投资动能依然疲软，反映房企对市场前景的谨慎态度。房屋新开工面积同比下降20.0%，竣工面积下降14.8%，表明供给端收缩仍在持续，企业以“去库存”为核心策略，新增供给意愿低迷。

在销售端，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5%，但降幅同比收窄15.5个百分点，显示政策刺激下市场底部逐步夯实。值得注意的是，结构性分化成为关键特征：核心城市韧性凸显，一线及强二线城市如北京、上海、广州的新房成交面积同比分别增长4%、4%、16%，深圳因低基数效应增速超30%；二手房市场更活跃，北京、上海、成都二手房成交套数同比增幅超20%，深圳达30%，主要受益于“以价换量”和限购放松。高端市场逆势增长，总价千万以上豪宅成交同比增长18.76%，如北京海淀区的臻澐项目通过产品力（国际艺术设计、功能优化）吸引高净值人群，印证改善型需求成为重要支撑。三四线城市承压，土地流拍、库存高企问题突出，东北地区开发投资降幅达22.3%，部分城市需依赖专项债收储（上半年拟收储宅地理论建面超1.9亿平方米）缓解库存压力。

资金面改善是另一积极信号。房企到位资金同比下降6.2%，但国内贷款同比增长0.6%，利用外资增长25.4%。“白名单”机制推动商业银行审批贷款6.7万亿元，融资协调机制逐步疏通房企现金流梗阻。此外，70城房价同比降幅连续7个月收窄，6月一线城市新房价格同比降幅收窄0.3个百分点，显示价格逐步趋稳。

房地产对宏观经济的影响作用大幅减少：投资贡献减弱，房地产开发投资占GDP比重从峰值期的14%降至2025年约5%—6%，制造业、基建投资逐步填补缺口；金融风险可控，房企债务压力通过“保交楼”专项借款、债务重组和融资白名单逐步化解，上半年并购交易规模同比下降58%，表明企业债务危机从“爆发期”转入“消化期”，系统性风险收敛；消费替代效应显现，居民资产配置中房产占比下降，房贷利率下调释放部分消费潜力，例如公积金利率下调0.25个百分点，年均为居民减负超200亿元，间接提振其他领域消费。然而房地产仍是宏观经济稳定的“基本盘”：产业链占比仍高，直接关联建筑、建材、家居等60余个行业，其投资收缩拖累上下游景气度；地方财政依赖未解，核心城市土地溢价率回升至9.2%，但三四线城市土地财政萎缩加剧区域分化，部分地方财政压力向城投平台转移。

下半年政策将延续“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”主线：需求端进一步松绑，一线城市限购政策加速退出（如广州已全面取消），购房补贴、“以旧换新”等举措扩围，LPR可能再下调0.1个百分点降低购房成本；供给端存量优化，专项债收购存量商品房和闲置土地规模或扩大（上半年拟收储总规模4696亿元），减少无效供给，同时严控三四线新增供地引导资源向“好房子”倾斜；城市更新提速，旧改、棚改的货币化安置力度加大，预计释放刚性需求并改善二手房流动性。市场表现上，核心城市有望率先企稳，但全国销售降幅可能因高基数效应（2024年四季度政策刺激导致基数升高）略有扩大；豪宅和改善型产品因稀缺性及产品升级（如科技住宅、绿色建筑）继续领跑，中低端市场则依赖保障房托底。

中长期房地产行业将经历三重转向：从速度到质量，传统高周转模式终结，产品力成为核心竞争力，如海淀臻澐项目通过客户深度调研，以“国际艺术风格+功能舱设计”满足高知群体需求，预示房企需转向精细化运营；从增量到存量，保障房建设加速（占比提至25%）与商品房形成“双轨制”，城市更新推动低效用地再开发为市场注入新动能；从住宅到多元资产，经营性不动产（商业、长租公寓）受益于REITs扩容和政策支持，逐步平衡房企收入结构。

当前市场仍面临三大挑战：需求基础薄弱，居民收入预期未稳，房价上涨动力不足，部分城市二手房“以价换量”难持续；区域失衡加剧，核心城市与三四线市场分化可能扩大社会财富差距；企业转型阵痛，房企从“金融杠杆驱动”转向“产品服务驱动”需长期能力重建。综合而言，房地产的稳定仍需政策持续护航，但其对宏观经济的“绑架”已显著减轻，未来行业将步入“总量下行、结构优化”的新周期，成为经济高质量发展中更健康、更可持续的组成部分。